En 2026, l’encadrement des loyers s’impose comme un outil central de régulation du marché locatif en France. L’objectif est clair : limiter les loyers excessifs dans les zones où la demande dépasse largement l’offre, tout en maintenant un équilibre entre protection des locataires et incitation à l’investissement locatif.
La fixation du loyer dépend avant tout de la localisation du logement. Hors zone tendue, le propriétaire reste libre de fixer le loyer, sauf pour les logements classés F ou G au DPE, pour lesquels toute augmentation est interdite à la relocation. En zone tendue, le loyer est libre lors d’une première mise en location, mais ne peut pas augmenter entre deux locataires, sauf exceptions strictement encadrées. Enfin, dans les zones très tendues, le loyer est plafonné par l’administration à l’aide d’un loyer de référence majoré, avec une marge limitée.
Le Pays basque est directement concerné par ce dernier dispositif. Depuis le 25 novembre 2024, l’encadrement des loyers y est entré en vigueur sur une partie des communes de la communauté d’agglomération Pays Basque, confrontées à une forte pression immobilière liée à l’attractivité touristique et résidentielle. En 2026, ces règles s’appliquent pleinement : le loyer demandé ne peut dépasser le plafond fixé par quartier, type de logement et surface. Un complément de loyer reste possible pour des biens aux caractéristiques exceptionnelles (vue, grande terrasse, jardin rare…), mais il est strictement interdit pour les logements mal classés énergétiquement. Le loyer doit toujours rester cohérent avec le marché local et les qualités du bien : état général, équipements, performance énergétique ou surfaces annexes. Des augmentations restent possibles en cas de travaux d’amélioration ou de loyer manifestement sous-évalué, mais dans des limites précises, et jamais pour une passoire thermique. Pour les locataires, ce cadre renforce la transparence et la protection. En cas de non-respect, ils peuvent exiger la baisse du loyer et le remboursement du trop-perçu, tandis que les propriétaires s’exposent à des sanctions financières.
